【收租婆係時間打個電話問問】

        咁多位收租婆係時間看看你本身單位質素如何!

       不妨問問你租客， 窗邊是否有滲水， 天花是否有水印, 天台、 露是否有水浸.... 不妨你可以打電話給管理處叔叔問候他兩句，他可能告訴苦況， 例如管理處有否奄沒， 大廈本身的狀況等等。 大廈地面對出是一個新挑戰， 大部分去水渠平日被垃圾淤塞， 這情況根本沒法檢驗， 今天滂沱大雨就是測試的好時機。 香港這個城市一定比其他國家好， 黑雨出現會收到很多水浸報告， 如果在廣州， 將有很多隧道被淹沒相片刊登。 人往往是困境才考驗到自己, 城市設計如是， 道路設計如是， 經濟如是。

        擁有 "天台" 及" 露台" 的朋友也要小心， 天台去水做得唔好或淤塞， 積水有機會湧進大樓梯。 在正常情況之下天台積水會經排水喉排走， 問題又出現， 排水喉的出口在哪裏？

康怡花園 - 上康

      
        有趣的設計排水喉出口會在別人2樓平台外出現， 目的經由平台外面排水口一聽流走。 可惜並不是每個業主也會清除出口垃圾， 往往排洪不設而引致積水流入單位內("倒灌")， 所以二樓平台也是我經常提議盡量避免買入主要原因。 擁有平台的收租婆又是一次考驗你單位的承受能力， 打個電話問問結果!

 排水喉計絕對可以"fall 水", 只是因為魚眼鏡問題看不到 "傾水" (俗稱 "fall 水" ) 做得足夠.

        上星期幫一位朋友 "幫眼" 睇單位是已經有防備這露台"倒灌", 大家可以留意圖片上設計。 由於去水渠的設計已預計大量雨水在露台出現， 排走露台水能力是足夠， 我相信一般用家都不能察覺， 絕對是經驗之談。

【夜觀鰂魚涌太古坊一線海景單位 + 飯局聚會】

多謝同學讓出一個＂太古坊＂單支樓給大家參觀。


活動內容 : 夜觀一線海景單位 + 飯局聚會。

日期         : 6月1日 (星期四 )

時間         : 7:00 pm

集合地點  : 鰂魚涌地鐵站A出口地面等

名額         : 12名
費用         : 一隻不可以太花、越舊越好、原裝舊的音樂/歌手 CD (新舊不拘, 任何音樂/
                  歌手, 但不要全新音樂/歌手 CD) + 晚飯自費 

************************************* 報名方法: *************************************

(一) 會員報名須點擊本帖下面 「COMMENT / 回應 」欄目中填入 “我要參加”，及

(二) 在「Message / 訊息」 欄目中填入聯絡電話回覆，最後點擊「傳送」選項, 
      才算完成報名申請。---> 最終截止後見到自己頭像內出現【已通過報名程序】

Remarks:

 (一) 每個戶口只能報名一次不能代報;

 (二) 額滿即止，多謝合作！

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【公司的危機意識存在嗎?】

是否又是一場公關災難 !

1) $100萬💰防假業主賠償保障...

- 根據地產監管局有明確指引, 在2016年12月1日開始買家開出的訂金支票抬頭必須是律師行, 所以不論清楚賣家是哪一位, 代表賣方的律師必須核實客人身。 即是新買家有賣家律師把關, 要遇着假賣方機會很微. 新買家直接交支票到假賣方等同地產經紀沒有根據地產監管局的指引行事, 你應該可以起訴地產代理失職, 一定勝訴。

2) 置業冷靜期

- 買賣合約是買方跟賣方的關係, 地產代理只是中介人。 即時解約需得到買賣雙方同意, 在樓市上升只有賣家嘗試解約, 當老師下跌只有買家嘗試解約。 所以話唔收取佣金得啖笑!

3) 凶宅過濾系統

- 如果可以比我獨門自家 "天下無雙九宮飛星圖" 好, 我寫包單都唔相信 ! 我睇唔到地產代理公司會將這個責任放在自己身上, 而日後如解約而引起的訴訟, 地產代理公司及地產代理必然會導致火燒連帆船。

4) 獨家精明眼

- 即時話比你聽你要做獨家放盤, 今時今日世紀21是八國聯軍的地產代理, 這是常識吧 ! 業主放盤好比參加選美比賽, 你揀TVB定揀亞洲電視, 邊個電視台多人看唔使解釋, 這又是常識吧 !

延伸問題:
如果買方真是在 " 冷靜期" 決定解約, 雖然不須陪賠償佣金, 是否會被賣方 "殺訂" ?

【灣仔筍盤 "仁美370" ＋ 靚湯飯局】

活動內容 : 參觀＂灣仔＂不到400萬單位，然後行過幾條街於＂明記多寶海鮮飯店" 飯局，經濟實惠，仲有靚湯非常之抵食。

日期         : 5月24日 (星期三 )

時間         : 6:45 pm

集合地點 : 囍歡里，施德樓（Staedtler）店舖對出地面等

名額         : 16名
費用         : 一隻不可以太花、越舊越好、原裝舊的音樂/歌手 CD (新舊不拘, 任何
                 音樂/歌手, 但不要全新音樂/歌手 CD) + 晚飯自費 

******************************** 報名方法: ***************************

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(二) 在「Message / 訊息」 欄目中填入聯絡電話回覆，最後點擊「傳送」選項, 
      才算完成報名申請。---> 最終截止後見到自己頭像內出現【已通過報名程序】

Remarks:

 (一) 每個戶口只能報名一次不能代報;

 (二) 額滿即止，多謝合作！

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第2場【「海之戀」及「全‧城滙」策略分享會】

****信眾要求舉辦 第2場策略分享會****

        一向本人都極少睇好新盤，就算兩三個月前在同區荃灣西大賣的「柏傲灣」也隻字不提。發展商新世界一早已露出手影，真正高檔產品怎會在荃灣區愉景新城設示範單位，這個銷售點已反映發展商的心態，用 ＂下價方法＂銷售＂扮高價產品＂，已清楚指出樓盤定位。

       手上還有其他兩三個長期研究的地產項目，而短期有質素的地產項目「海之戀」荃灣西(五區)灣畔將會在五月下旬開賣。由於這大型發展項目是荃灣區最後一個也是最值錢的一個，早在2016年曾舉辦一次「海之戀」考察。為大家早一步深入了解這個樓盤的內在潛力，所以舉辦這個策略分享會。

       從用家出發多以主觀認為物業本身價值，但往往比外表吸引而忽略了真正升值因素。物業長遠升幅一定要靠商業元素，"宏觀" 面遠比 "微觀"重要。

內容及環節 :

A）將會從 "微觀" 及 "宏觀" 作兩個層面分析，B）自住或投資部署策略

A 分析層面：

1）微觀層面

-  「海之戀」與「全‧城滙 (Parc City)」荃灣西(五區)城畔的獨特性丶不同則好與壞

-  那些單位隱藏風險，

-  各商場的設計及自身的商業元素等。

2）宏觀層面

-  根據城市規劃如何影響將來荃灣西的不同樓盤變化；

-  現在荃灣核心區遷移情況對荃灣西區的變化；

-  成為地標的主要因素，海之戀怎樣可成大器；

分析內容不會提及：

1）從「海之戀」幾多分鐘可以到達到中環

2）配套設施怎樣方便

3）5分鐘生活圈等等一般Sales Talk.

B 部署策略:

1）將展示一些從未在報章曝光的「海之戀」第二期 「全‧城滙 (Parc City)」"羅馬鬥獸場" 開則圖片「絕密公開」，每座物業不同開則的分布圖（地產商還未公布）

2）有待參加者掌握資訊，部署將來投資策略（地產代理還未有的資料）

3）買賣流程的細節

4）介紹我的最新投資策略

日期： 5月16日 (星期二）
地點： 九龍尖沙咀金巴利道35號金巴利中心903室
人數 :   先到先得, 客滿即止
時間 :   8:00 至 10:00 pm
收費 :   **每位 $ 330 (樓宇市場群組內會員)；
            **每位 $ 430 (非樓宇市場群組內會員)
對象 :   地產從業員
            有興趣「海之戀」及「全‧城滙」的人士
***可能你知道這個項目之後影響你一生。***

-----------------【報名方法】-----------------

1) 請在Facebook內登記, 在下面「COMMENT/回應」內填上 "報名" 作將來預留位置 ;

2) 每個戶口只能報名一次及不能代報 ;

3) 請於報名後3日內將費用存入＂匯豐銀行 030-8-188333＂戶口內 ;
4) 請用 WhatsApp 傳送至 9181 9891 以作確認報名之用，傳送方式及資料如下：

a－用按鍵方式輸入你的 Email Address 後傳送出

b－(i)在銀行入數紙正本收據 或

     (ii)打印出綱上記錄後寫上你的＂姓名＂後用拍照方式傳送出

5) 申請人將會收到 WhatsApp 及 Facebook 內以作確認及完成報名申請。
**如對分享會有任何問題歡迎用 WhatsApp 傳送至 9181 9891 Ms. Florence Ng 詢問

**如沒有銀行入數紙正本收據提供則不作預留位置，將會被下一位申請者取替

申請出席 第2場【「海之戀」及「全‧城滙」策略分享會】

［樓宇融資攻略］課程詳細說明

 簡 介 

        香港人用畢生的積蓄去置業，更希望以最低的價錢購入最喜愛的單位，但往往忽略日後長遠的供款負擔。如何透過手上物業加按來取得資金的靈活性，是需要詳細分析和瞭解申請者的個別情況，因此加按是複雜及個人化的選擇。

         本課程以實務為主，透過市場最新融資情況跟學員分享如何尋找各種融資管道，教授學員分析自己財務狀況、經濟能力及投資目標，以尋找適合自己的融資安排，在置業前做好財務管理，達到精明投資目標。

基於機構宣傳字數所限，現重新將內容仔細說明

內 容

1️⃣ 置業的融資因素

2️⃣ 沒有收入下如何融資技巧

3️⃣ 金管局對按揭貸款的風險管理要求

4️⃣ 銀行與財務公司的計劃分析與比較

5️⃣ 香港同業拆息(HIBOR)、最優惠的利率(Prime-rate)、實際利率及平息利率的好與壞

6️⃣ 在不同經濟環境下如何選擇最有利的按揭計劃

7️⃣ 比較閣銀行按揭條款的魔鬼細節

8️⃣ 在樓價4百萬、5百萬及6百萬以下如何成功申請「按揭證券公司」的按揭保險計劃

9️⃣ 如何利用融資手段將按揭年期縮短

🔟 什麼是物業融資「再按」、「加按」、「轉按」、「 Bridging Loan」等

1️⃣1️⃣ 新舊物業銜接時的融資安排

1️⃣2️⃣ 融資技巧物業1變2

日期：2017年7月26日至8月9日，逢星期三，共3課
時間：晚上7時至10時

地點：銅鑼灣公理堂大樓21-22樓

收費：$1,600 (於三星期前報名，每位$1,400)

證書：學員成功修畢課程，出席率達75%或以上，可申請香港青年協會證書。

有興趣請在以下報名!:

---->「香港青年協會」連結【樓宇融資攻略 】

【SKYPARK】

        這一新盤已經收樓 「SKYPARK」, 為處於香港其中一個最旺的地段，原本波鞋街舊樓，由市區重建局 + 新世界發展合作發展, 提供439伙，主打開放式及1房單位，佔總供應逾九成，又是「劏房則」。28樓設頂層會所THE AURORA，面積8,736平方呎, 每呎每月管理費約$3.95。項目提供室內泳池、工作室、圖書館、酒吧及健身室，當中泳池內設有雅座，可與開放式的吧枱連接，住客可在池邊品嘗飲料休憩，正！

Fig. 1 新樓成交紀錄

       發售由 2015年6月至 2016年12月，買足年半。從樓宇外望，會看見特色工作（棺材）平台。現約有100個放租單位，盤源鼎誠約23%出租率，你覺得多唔多？

Fig.2 扣除管理費前後 "租出回報率" 

        以下是嘗試找出成交紀錄 ( Fig. 1) 與現在的出租情況作一個比較，看看 "租出回報" 與扣除管理費後是否理想。扣除管理費前後 "租出回報率" 約 3.2% 與 2.9%（已用市場比較高的尺租計算） ( Fig. 2) ，如一年半前購入其他單位作出租之用，是否更有意思，更有投資價值？

絕對值得參考將來新樓發展。

鳥瞰照片

圖則像一個V字，分左右兩隻翼

左翼

右翼

新盤新聞

售樓說明書

成交紀錄冊

【「海之戀」之一房難求、三房難消】

       長江的「海之戀」屬第3期，提供第6至10座大廈；而第3A期則有4 幢大廈，包括第1至5座(不設第4座)。

        而今個星期開賣的5座住宅大廈(第6、7、8、9及10座)，共提供970個實用面積介乎370至1,149平方呎之分層住宅，間隔由1至4房不等。當中以2、3房戶為主打，合共佔供應量約8成。其中2房戶佔328伙，實用面積由496至519平方呎；3房戶則佔443伙，實用面積由734至799平方呎；而1房戶有160伙，實用面積由370至393平方呎；4房戶共有39伙，實用面積均為一千呎以上。

        一房、兩房與三房各比例約 1:2:3 ，三房佔大比例，而個別三房的位置相對於下次開售3A期較次等，特別是Tower 6雖然是第3期中最近海邊物業，但最差的客觀因素包括被主要行車道路包圍、排水口的臭味、靠近西鐵的出風口等也令發展商頭痕。

        從銷售策略上來看，三房單位是比較難消，市場傳發展商會分A、B組來抽籤。A組別的客戶可與直系親屬同時入票申請，如能證明是直系親屬可將抽籤結果互換，但必須購買最少一間三房單位加一間自選單位；B組別每人可最多用兩張支票申請，按照抽籤結果先後可自選自己喜愛的單位。從手影上可反映發展商擔心三房銷售情況才有這個安排，而一房單位是申請者必爭的事實。

【石塘咀物業用大學站冼底】

        咁多位朋友, 有冇記得ㄧ兩年前我哋曾經行過西港島線兩個新站， 分別是堅尼地城及大學站。 當時曾經企在這個新盤 "翰林峰" 旁邊的地鐵站口做一些總結， 然後行去市政大樓食下午茶。起都未起好已經攞嚟賣， 想起來好似昨天的事。

        曾提過這地鐵站出口地點真正名稱叫做 " 石塘咀"， 今天發展商包裝是大學站上蓋物業。 同一個地點兩個不同叫法就有不同的聯想， 個人覺得如果這樓盤在山上， 我可以接受叫做大學站上蓋物業， 但這物業站立於這山下位置， 始終都叫做 " 石塘咀"。


*石塘咀（與石塘嘴相通）是位於香港香港島中西區的地區，位置為堅尼地城以東，西營盤以西，即由西祥街/西祥街北至水街/興漢道。

http://www1.hkej.com/dailynews/article/id/1557633/%E7%BF%B0%E6%9E%97%E5%B3%B0473%E8%90%AC%E5%85%A5%E5%A0%B4+%E5%B9%B3%E7%B5%95%E4%B8%AD%E8%A5%BF%E5%8D%80

Update:【「海之戀」荃灣西(五區)灣畔地產項目】

        「海之戀」荃灣西(五區)灣畔發展項目期數為發展項目第3期，即發展項目住宅部分第一期; 而發展項目第3A期，即發展項目住宅部分第二期。

        第 6、7、8、9 及 10 座的圖則已公開, 可惜其他第 1、2、3 及 5 座還未公開。

        

    請放心 5月5號晚上, 你將會比其他地產經紀快人一步知道其餘第 1、2、3 及 5 座的圖則, 部署投資策略。

1) 伸延讀物 : 【「海之戀」及「全‧城滙」策略分享會】

2) 申請出席【「海之戀」與「全‧城滙 (Parc City)」策略分享會】

【舊事重提灣仔筍盤 Review - 灣仔仁美大廈】

        上次在【每月樓市投資講座 】中提過關於灣仔這個筍盤, 當事人的補充資料如下:

        仁美大廈，灣仔 汕頭街，實呎207呎，現時租金11,500，市價370萬，回報4%，樓齡38年，地契999。位置就在"皇后大道東" 與 "莊士敦道" 之間。

      
以下就是這個單位的優勝之處，從衣食住行出發:-

A - 行街睇戲:

1) 在灣仔四通八達行街睇戲去邊度得，簡單一般消費娛樂銅鑼灣醉最就腳, 想高檔少少就向中環方向走;
2) 基本上在這娛樂生活圈，20多元的士費到銅鑼灣應該冇問題。

B - 飲飲食食:

1) 向左走隔兩條街就是喜滙有得食，向右走有星街小區，向山上行有合和, 食乜都有唔使詳細講;
2) 要飲酒聯歡, 四處都有酒吧不論高級低級;
3) 要私房菜行過兩條街有灣仔街市;
4) 這條 "汕頭街"內的食肆情況, 詳細請參考圖片。

C - 居住環境:

1) 單位位置在小街道之上，加上是堀頭路，環境清幽是繁忙都市的一個綠洲:
2) 由於堀頭路基本上沒有嘈音問題，租客最鍾意，真正 "旺中帶靜”，附近幾條街大部份車可以通過，做成空氣、噪音及交通問題，但只有 “廈門街” 及 “山頭街” 不受影響。

D - 上班時爭分奪秒:

1) 地鐵出口計五分鐘就到;
2) "皇后大道東" 與 "莊士敦道" 之間，上下包圍，租客上到中環方向或到北角方向，所有巴士都能直達;
3) 要搭的士可以就上樓 "皇后大道東"，與勢色不對可以走下路 "莊士敦道"，再有問題就第三條路 "軒尼詩道"，所謂幾條腿走路;
4) "叮叮"，香港島其中一個可能是短距離最有效的交通工具就是 "電車"，這種特別交通工具只有香港島獨享，去金鐘、中環、銅鑼灣我會選擇搭"叮叮"，這個物業也有這優勢五分鐘內到達電車站。

        灣仔區商業成份不用多說，這種物業地契999絕對有潛質俾人收購， 汕頭街左右兩邊被 “合和” 及 “太古地產” 大財團虎視眈眈。合和中心二期遲兩三年後投入服務，跟太古坊太古重建一樣, 商業味更濃厚.

        這個物業 "無得輸”，只是你買唔買到及有冇人同你講