【事後孔明 - 指標】

添丁又發財

        近來知道多位朋友添丁， 也有同學發財。 高興有多位同學上車， 最難得是在樓市低位反彈前入市， 睇住大家努力儲錢組織小家庭， 不被市場所玷污。 之前兩次飯局分別在灣仔及太古坊，希望在我們四十多人出席者得到啟發。

事後孔明

        在第二次太古坊飯局上，有位女同學問怎樣可以知道2018年12月已回升。一般答案是觀察「成交量」及「成交價」，可參考以下三個不同屋苑分別是鯉景灣、康怡花園及太古城，如果你就這樣滿足你就上當了。「事後孔明」清楚見到回彈是太古城最快，其次是康怡花園及鯉景灣。但實質上必須要有「量」的支持，所以當時只有太古城數據有參考價值，其餘康怡花園及鯉景灣數據可信性甚低。

鯉景灣

康怡花園

太古城

投資者懂得分辨指標

        作為一個小小投資者必須實地落場，要從以下幾個因素作評估，分別是「成交速度」、「議價深度」、「放盤量闊度」等。什麼事「成交速度」？ 是指放賣合理放盤價至成交的時間距離。「議價深度」指賣家所接受的議價幅度，「放盤量闊度」是指同一時段有多少個同類型合理放盤價單位充斥市場。 

「成交量」及「成交價」有盲點

      千萬不要被上面三幅圖表所欺騙，「成交量」及「成交價」只能應用在大市向上或向下趨勢作為參考，尤其是轉角市必須用經驗分別真偽，一般用家很難辨別。有時間再跟大家討論其他指標。

#成交量 #成交價 #成交速度 #議價深度 #放盤量闊度

【買樓投資好像揀套餐 Vs 「套餐論」】

買樓投資這 Topic, 大眾有不同理解， 我有以下比喻:

        買物業投資好似食一個套餐， 套餐裏面有「前菜， 主菜， 飲品， 有時有甜品」。 由於是套餐， 套餐內的食物早已內定選擇有限， 我畀得錢我就會食曬佢， 但我入餐廳前我會選擇我覺得我食落的東西。

         主菜就等同物業本身， 前菜主是管理公司、管理費... 飲品好比隔離鄰舍或社區, 甜品就像認識到一些特別租客或住客可能會幫到你。

        食得套餐某程度上好似冇得揀， 其實有啲嘢你可以控制， 例如餐廳用料你可以做評估， 某些餐廳品牌用料不會太差， 不會食壞人。 但如果套餐太便宜我驚用料有問題， 食完先知道要入醫院， 下次你就不會再去。

        你問我是否要去酒店， 不一定， 去一些精品集團，同餐廳內的服務員有傾有講都幾開心。 但我不太喜愛太大眾化的餐廳， 可能冇乜特色， 為了迎合大眾化口味就大眾化定價， 結果吸引了價錢主導的食客，餐廳變得大眾化，方間稱之為「抵食」。如果畀多少少去一些餐廳， 論服務員質素或食物質素都會好少少。

        買樓投資是否只講幾年內升幅， 當然即時見到 自己開心， 朋友又讚， 阿媽可能讚你叻仔， 但有時別人睇你好有苦自己知。 幾時都話投資是一個藝術， 最緊要知道自己投資什麼？ 不要理別人怎樣看。

        講得遠咗再講番個套餐， 由頭拌食起，前菜，主菜，餐飲及甜品。

前菜 - 管理公司
        管理公司的管理質素， 在我理解下與業主質素成正比， 有比較才會進步， 有要求服務才會提高， 業主願意夾錢 物業才可以有錢維修。 會升值的物業， 物業管理不一定好， 唔升值的物業， 我未與見管理公司管理得好， 唔肯夾錢的業主， 我未見過管理公司管得好。

主菜 - 物業本身
        一講到物業本身， 通街都是「專家」我唔多講太多。

餐飲 - 隔離鄰舍或社區
        近年自由行充斥各區， 影響民生消費， 即是在社區周圍活動的人士會影響我們， 同一道理你的鄰居會在你社區周圍活動， 鄰居質素或同社區其他屋苑的住戶, 就反映社區質素， 就是我經常不想用這個角度去解釋 location的重要性， 我怕引起階級鬥爭， 平機會找我。

        如你有小朋友就應該揀一個比較健康的 location，所謂 "近朱者赤近墨者黑"，成人懂分辨是非但小朋友學習模式是「模仿」，沾了壞行為，家長可能要用十倍氣力才能矯正，你哋明啦我唔講太多🙊。作為家長的我有責任給小朋友一個健康快樂的環境，一個良好社區也是我選樓的考慮。

        雖然同一個套餐包一杯飲品， 反正我都會叫 "奶茶"☕ 點解我唔揀一間好少少餐廳幫襯。你可以話叫咗奶茶可以唔飲，唔好味可以唔飲，唔啱飲又可以唔飲，但實際情況唔通唔出街咩?

甜品 - 租客或樓上樓下住客
        通常套餐跟的甜品都是一般， 不會有大驚喜， 間貴少少餐廳可能甜品製作得D誠意。 理論上樓價愈高租金也會高，(上升幅度就根據ABCDE各組不同)， 一般理解貴租金應該是付得起的租客， 租客的工種也不會太大眾， 如有緣結識到可能多個朋友。 隨緣! 但平租金的租客俾你結識到將來都未必幫到你。 有機會大家 "嗒" 真下🤔。

        以上就是我的「套餐論」

#套餐論 #買樓投資 #樓宇投資