第2場【「海之戀」及「全‧城滙」策略分享會】

****信眾要求舉辦 第2場策略分享會****

        一向本人都極少睇好新盤，就算兩三個月前在同區荃灣西大賣的「柏傲灣」也隻字不提。發展商新世界一早已露出手影，真正高檔產品怎會在荃灣區愉景新城設示範單位，這個銷售點已反映發展商的心態，用 ＂下價方法＂銷售＂扮高價產品＂，已清楚指出樓盤定位。

       手上還有其他兩三個長期研究的地產項目，而短期有質素的地產項目「海之戀」荃灣西(五區)灣畔將會在五月下旬開賣。由於這大型發展項目是荃灣區最後一個也是最值錢的一個，早在2016年曾舉辦一次「海之戀」考察。為大家早一步深入了解這個樓盤的內在潛力，所以舉辦這個策略分享會。

       從用家出發多以主觀認為物業本身價值，但往往比外表吸引而忽略了真正升值因素。物業長遠升幅一定要靠商業元素，"宏觀" 面遠比 "微觀"重要。

內容及環節 :

A）將會從 "微觀" 及 "宏觀" 作兩個層面分析，B）自住或投資部署策略

A 分析層面：

1）微觀層面

-  「海之戀」與「全‧城滙 (Parc City)」荃灣西(五區)城畔的獨特性丶不同則好與壞

-  那些單位隱藏風險，

-  各商場的設計及自身的商業元素等。

2）宏觀層面

-  根據城市規劃如何影響將來荃灣西的不同樓盤變化；

-  現在荃灣核心區遷移情況對荃灣西區的變化；

-  成為地標的主要因素，海之戀怎樣可成大器；

分析內容不會提及：

1）從「海之戀」幾多分鐘可以到達到中環

2）配套設施怎樣方便

3）5分鐘生活圈等等一般Sales Talk.

B 部署策略:

1）將展示一些從未在報章曝光的「海之戀」第二期 「全‧城滙 (Parc City)」"羅馬鬥獸場" 開則圖片「絕密公開」，每座物業不同開則的分布圖（地產商還未公布）

2）有待參加者掌握資訊，部署將來投資策略（地產代理還未有的資料）

3）買賣流程的細節

4）介紹我的最新投資策略

日期： 5月16日 (星期二）
地點： 九龍尖沙咀金巴利道35號金巴利中心903室
人數 :   先到先得, 客滿即止
時間 :   8:00 至 10:00 pm
收費 :   **每位 $ 330 (樓宇市場群組內會員)；
            **每位 $ 430 (非樓宇市場群組內會員)
對象 :   地產從業員
            有興趣「海之戀」及「全‧城滙」的人士
***可能你知道這個項目之後影響你一生。***

-----------------【報名方法】-----------------

1) 請在Facebook內登記, 在下面「COMMENT/回應」內填上 "報名" 作將來預留位置 ;

2) 每個戶口只能報名一次及不能代報 ;

3) 請於報名後3日內將費用存入＂匯豐銀行 030-8-188333＂戶口內 ;
4) 請用 WhatsApp 傳送至 9181 9891 以作確認報名之用，傳送方式及資料如下：

a－用按鍵方式輸入你的 Email Address 後傳送出

b－(i)在銀行入數紙正本收據 或

     (ii)打印出綱上記錄後寫上你的＂姓名＂後用拍照方式傳送出

5) 申請人將會收到 WhatsApp 及 Facebook 內以作確認及完成報名申請。
**如對分享會有任何問題歡迎用 WhatsApp 傳送至 9181 9891 Ms. Florence Ng 詢問

**如沒有銀行入數紙正本收據提供則不作預留位置，將會被下一位申請者取替

申請出席 第2場【「海之戀」及「全‧城滙」策略分享會】

［樓宇融資攻略］課程詳細說明

 簡 介 

        香港人用畢生的積蓄去置業，更希望以最低的價錢購入最喜愛的單位，但往往忽略日後長遠的供款負擔。如何透過手上物業加按來取得資金的靈活性，是需要詳細分析和瞭解申請者的個別情況，因此加按是複雜及個人化的選擇。

         本課程以實務為主，透過市場最新融資情況跟學員分享如何尋找各種融資管道，教授學員分析自己財務狀況、經濟能力及投資目標，以尋找適合自己的融資安排，在置業前做好財務管理，達到精明投資目標。

基於機構宣傳字數所限，現重新將內容仔細說明

內 容

1️⃣ 置業的融資因素

2️⃣ 沒有收入下如何融資技巧

3️⃣ 金管局對按揭貸款的風險管理要求

4️⃣ 銀行與財務公司的計劃分析與比較

5️⃣ 香港同業拆息(HIBOR)、最優惠的利率(Prime-rate)、實際利率及平息利率的好與壞

6️⃣ 在不同經濟環境下如何選擇最有利的按揭計劃

7️⃣ 比較閣銀行按揭條款的魔鬼細節

8️⃣ 在樓價4百萬、5百萬及6百萬以下如何成功申請「按揭證券公司」的按揭保險計劃

9️⃣ 如何利用融資手段將按揭年期縮短

🔟 什麼是物業融資「再按」、「加按」、「轉按」、「 Bridging Loan」等

1️⃣1️⃣ 新舊物業銜接時的融資安排

1️⃣2️⃣ 融資技巧物業1變2

日期：2017年7月26日至8月9日，逢星期三，共3課
時間：晚上7時至10時

地點：銅鑼灣公理堂大樓21-22樓

收費：$1,600 (於三星期前報名，每位$1,400)

證書：學員成功修畢課程，出席率達75%或以上，可申請香港青年協會證書。

有興趣請在以下報名!:

---->「香港青年協會」連結【樓宇融資攻略 】

【SKYPARK】

        這一新盤已經收樓 「SKYPARK」, 為處於香港其中一個最旺的地段，原本波鞋街舊樓，由市區重建局 + 新世界發展合作發展, 提供439伙，主打開放式及1房單位，佔總供應逾九成，又是「劏房則」。28樓設頂層會所THE AURORA，面積8,736平方呎, 每呎每月管理費約$3.95。項目提供室內泳池、工作室、圖書館、酒吧及健身室，當中泳池內設有雅座，可與開放式的吧枱連接，住客可在池邊品嘗飲料休憩，正！

Fig. 1 新樓成交紀錄

       發售由 2015年6月至 2016年12月，買足年半。從樓宇外望，會看見特色工作（棺材）平台。現約有100個放租單位，盤源鼎誠約23%出租率，你覺得多唔多？

Fig.2 扣除管理費前後 "租出回報率" 

        以下是嘗試找出成交紀錄 ( Fig. 1) 與現在的出租情況作一個比較，看看 "租出回報" 與扣除管理費後是否理想。扣除管理費前後 "租出回報率" 約 3.2% 與 2.9%（已用市場比較高的尺租計算） ( Fig. 2) ，如一年半前購入其他單位作出租之用，是否更有意思，更有投資價值？

絕對值得參考將來新樓發展。

鳥瞰照片

圖則像一個V字，分左右兩隻翼

左翼

右翼

新盤新聞

售樓說明書

成交紀錄冊

【「海之戀」之一房難求、三房難消】

       長江的「海之戀」屬第3期，提供第6至10座大廈；而第3A期則有4 幢大廈，包括第1至5座(不設第4座)。

        而今個星期開賣的5座住宅大廈(第6、7、8、9及10座)，共提供970個實用面積介乎370至1,149平方呎之分層住宅，間隔由1至4房不等。當中以2、3房戶為主打，合共佔供應量約8成。其中2房戶佔328伙，實用面積由496至519平方呎；3房戶則佔443伙，實用面積由734至799平方呎；而1房戶有160伙，實用面積由370至393平方呎；4房戶共有39伙，實用面積均為一千呎以上。

        一房、兩房與三房各比例約 1:2:3 ，三房佔大比例，而個別三房的位置相對於下次開售3A期較次等，特別是Tower 6雖然是第3期中最近海邊物業，但最差的客觀因素包括被主要行車道路包圍、排水口的臭味、靠近西鐵的出風口等也令發展商頭痕。

        從銷售策略上來看，三房單位是比較難消，市場傳發展商會分A、B組來抽籤。A組別的客戶可與直系親屬同時入票申請，如能證明是直系親屬可將抽籤結果互換，但必須購買最少一間三房單位加一間自選單位；B組別每人可最多用兩張支票申請，按照抽籤結果先後可自選自己喜愛的單位。從手影上可反映發展商擔心三房銷售情況才有這個安排，而一房單位是申請者必爭的事實。

【石塘咀物業用大學站冼底】

        咁多位朋友, 有冇記得ㄧ兩年前我哋曾經行過西港島線兩個新站， 分別是堅尼地城及大學站。 當時曾經企在這個新盤 "翰林峰" 旁邊的地鐵站口做一些總結， 然後行去市政大樓食下午茶。起都未起好已經攞嚟賣， 想起來好似昨天的事。

        曾提過這地鐵站出口地點真正名稱叫做 " 石塘咀"， 今天發展商包裝是大學站上蓋物業。 同一個地點兩個不同叫法就有不同的聯想， 個人覺得如果這樓盤在山上， 我可以接受叫做大學站上蓋物業， 但這物業站立於這山下位置， 始終都叫做 " 石塘咀"。


*石塘咀（與石塘嘴相通）是位於香港香港島中西區的地區，位置為堅尼地城以東，西營盤以西，即由西祥街/西祥街北至水街/興漢道。

http://www1.hkej.com/dailynews/article/id/1557633/%E7%BF%B0%E6%9E%97%E5%B3%B0473%E8%90%AC%E5%85%A5%E5%A0%B4+%E5%B9%B3%E7%B5%95%E4%B8%AD%E8%A5%BF%E5%8D%80

Update:【「海之戀」荃灣西(五區)灣畔地產項目】

        「海之戀」荃灣西(五區)灣畔發展項目期數為發展項目第3期，即發展項目住宅部分第一期; 而發展項目第3A期，即發展項目住宅部分第二期。

        第 6、7、8、9 及 10 座的圖則已公開, 可惜其他第 1、2、3 及 5 座還未公開。

        

    請放心 5月5號晚上, 你將會比其他地產經紀快人一步知道其餘第 1、2、3 及 5 座的圖則, 部署投資策略。

1) 伸延讀物 : 【「海之戀」及「全‧城滙」策略分享會】

2) 申請出席【「海之戀」與「全‧城滙 (Parc City)」策略分享會】

【舊事重提灣仔筍盤 Review - 灣仔仁美大廈】

        上次在【每月樓市投資講座 】中提過關於灣仔這個筍盤, 當事人的補充資料如下:

        仁美大廈，灣仔 汕頭街，實呎207呎，現時租金11,500，市價370萬，回報4%，樓齡38年，地契999。位置就在"皇后大道東" 與 "莊士敦道" 之間。

      
以下就是這個單位的優勝之處，從衣食住行出發:-

A - 行街睇戲:

1) 在灣仔四通八達行街睇戲去邊度得，簡單一般消費娛樂銅鑼灣醉最就腳, 想高檔少少就向中環方向走;
2) 基本上在這娛樂生活圈，20多元的士費到銅鑼灣應該冇問題。

B - 飲飲食食:

1) 向左走隔兩條街就是喜滙有得食，向右走有星街小區，向山上行有合和, 食乜都有唔使詳細講;
2) 要飲酒聯歡, 四處都有酒吧不論高級低級;
3) 要私房菜行過兩條街有灣仔街市;
4) 這條 "汕頭街"內的食肆情況, 詳細請參考圖片。

C - 居住環境:

1) 單位位置在小街道之上，加上是堀頭路，環境清幽是繁忙都市的一個綠洲:
2) 由於堀頭路基本上沒有嘈音問題，租客最鍾意，真正 "旺中帶靜”，附近幾條街大部份車可以通過，做成空氣、噪音及交通問題，但只有 “廈門街” 及 “山頭街” 不受影響。

D - 上班時爭分奪秒:

1) 地鐵出口計五分鐘就到;
2) "皇后大道東" 與 "莊士敦道" 之間，上下包圍，租客上到中環方向或到北角方向，所有巴士都能直達;
3) 要搭的士可以就上樓 "皇后大道東"，與勢色不對可以走下路 "莊士敦道"，再有問題就第三條路 "軒尼詩道"，所謂幾條腿走路;
4) "叮叮"，香港島其中一個可能是短距離最有效的交通工具就是 "電車"，這種特別交通工具只有香港島獨享，去金鐘、中環、銅鑼灣我會選擇搭"叮叮"，這個物業也有這優勢五分鐘內到達電車站。

        灣仔區商業成份不用多說，這種物業地契999絕對有潛質俾人收購， 汕頭街左右兩邊被 “合和” 及 “太古地產” 大財團虎視眈眈。合和中心二期遲兩三年後投入服務，跟太古坊太古重建一樣, 商業味更濃厚.

        這個物業 "無得輸”，只是你買唔買到及有冇人同你講